En rolda de prensa Ana Pastor explicou os cambios que se introducen, afirmando que servirán para reformar aqueles elementos do marco xurídico actual que impiden un funcionamento dinámico do mercado de vivenda en aluguer.
Son os seguintes:
FLEXIBILIZACION DO MERCADO DE ALUGUER
Para conseguir este obxectivo, a reforma incide sobre dous aspectos:
Fortalecese en primeiro lugar a capacidade das partes para chegar a todos aqueles acordos que, razoablemente, non deban formar parte dun réxime imposto directamente pola Lei, preservando en todo caso un adecuado equilibrio entre os intereses de arrendador e arrendatario.
Por iso, garántese que o arrendador poida recuperar a súa vivenda, sen necesidade de que estea previsto no contrato de arrendamento nin transcorresen cinco anos desde a súa firma, sempre que necesite a vivenda para si, os seus familiares en primeiro grao ou o seu cónxuxe tras o divorcio ou nulidade matrimonial.
Ademais, permítese que o arrendatario poida desistir do contrato en calquera momento, sempre que o comunique cun mes de antelación, podendo preverse no contrato unha indemnización específica para o arrendador en caso de producirse dito desistimiento anticipado.
REDUCIÓN DOS PRAZOS DE DURACIÓN DO CONTRATO
O segundo aspecto sobre o que incide a reforma é o dos prazos legais de duración do contrato de arrendamento. Así, redúcese de 5 a 3 anos a prorroga forzosa do contrato que é aquela que permite que o inquilino, sexa cal fose o tempo de duración pactado no contrato, opte por prorrogar a súa duración, prórroga quedebe respectar o arrendador.
Así mesmo, redúcese de 3 a 1 ano a denominada prórroga tácita do contrato, que é aquela que permite que, unha vez transcorrido o tempo pactado para a duración do contrato e a súa posible prórroga forzosa, o contrato poida entenderse prorrogado
Desta forma o límite legal para a duración dos contratos de arrendamento dos 8 (5 +3) anos actuais, a 4 (3 +1) anos,é dicir, exactamente a metade.
MELLORA DA SEGURIDADE XURÍDICA
A reforma mellora a seguridade xurídica mediante o incremento dos efectos da inscrición dos arrendamentos no Rexistro da Propiedade.
Para preservar o necesario equilibrio de dereitos e intereses entre as partes do contrato de arrendamento e os terceiros con dereitos sobre a vivenda obxecto de devandito contrato, resulta imprescindible que o arrendamento estea sometido ao réxime xeral de seguridade do tráfico xurídico inmobiliario.
A inscrición no Rexistro da Propiedade impedirá a comisión de fraudes, tanto na adquisición de vivendas ou locais comerciais como na execución hipotecaria.
Neste apartado introdúcense as seguintes reformas:
Un comprador que adquira unha vivenda (sempre que sexa un adquirente de boa fe) estará obrigado a permitir que o arrendatario continúe co seu contrato sempre que devandito contrato de arrendamento estea inscrito no Rexistro.
Se o contrato de arrendamento non está inscrito, o comprador de boa fe non estará obrigado a respectar o arrendamento concertado polo anterior propietario e o arrendatario perderá o seu dereito. Este criterio, que se aplica neste momento para os arrendamentos de locais de negocio, modifica a situación actual, na que os compradores dunha vivenda arrendada deben permitir a continuación do arrendamento polo menos ata o período de 5 anos que esixe a Lei vixente.
Pola súa banda, unha vez inscrito o dereito do arrendatario, a transmisión a un terceiro da vivenda arrendada non poderá afectar aos seus dereitos legais (prórroga forzosa e prórroga tácita) derivados do contrato de arrendamento, pois o terceiro adquirente terá que respectar o contrato.
AXILIZACIÓN DO PROCEDEMENTO DE DESAFIUZAMENTO
Os procedementos de desafiuzamento por falta de pagamento de rendas, a pesar das reformas introducidas en 2009 e 2011, son lentos e ineficaces. Por iso, resulta necesaria a axilización deste procedemento, reducindo a intervención xudicial ao mínimo imprescindible.
Na liña de favorecer a inscrición no Rexistro da Propiedade, prevese un procedemento máis sinxelo de actuación en caso de falta de pagamento de rendas sempre que se trate de arrendamentos inscritos no mesmo.
Nese caso, sempre que así se sinale no contrato, a falta de pago da renda poderá dar lugar á resolución do arrendamento, sen máis que un previo requirimento notarial ou xudicial, sen necesidade de obter unha sentenza declarativa.
Unha vez cancelada a inscrición do arrendamento, poderase ordenar a execución, o que implica a restitución do inmoble ao seu propietario.
Créase ademais un procedemento xudicial acelerado para que no plazo de dez días procédase ao pago da renda debida e simplifícanse os procedimientos xudiciais para efectuar os desafiuzamentos,duplicando a capacidade dos xulgados
INCENTIVACIÓN DA ADQUISICIÓN DE VIVENDAS
D outra banda, para incentivar a adquisición de activos inmobiliarios vaise a establecer unha exención do 50 por cento das rendas derivadas da transmisión de inmobles urbanos que sexan adquiridos ata o 31 de decembro de 2012, sempre que non exista vinculación entre as partes.
