O informe do relatorio constata que o mercado inmobiliario español caracterízase por unha alta taxa de propiedade e un débil mercado do aluguer. En España, a porcentaxe de poboación que habita nunha vivenda en aluguer atópase apenas no 17 por cento, fronte á media da Unión Europea que está moi próxima ao 30 por cento. Isto sitúalle como o país europeo con maior índice de vivenda por cada 1.000 habitantes e tamén como un dos que posúe menor parque de vivendas en aluguer.
No marco económico actual, as implicaciones negativas que ten esta característica do mercado da vivenda sobre a economía e a sociedade españolas son patentes e afectan, tanto á movilidade dos traballadores como á existencia dun elevado número de vivendas en propiedade, baleiras e sen ningún uso.
A realidade, xa que logo, é que o mercado de aluguer non é unha alternativa eficaz ao mercado da propiedade en España, posto que, ou ben a oferta de vivendas en aluguer é insuficiente, ou ben non é competitiva por estar suxeita a rendas moi elevadas. Ademais o noso mercado arrendaticio caracterízase fundamentalmente polas relacións persoais entre arrendador e arrendatario, situándonos aínda lonxe dun verdadeiro mercado profesionalizado de aluguer.
Por iso é polo que a procura de mecanismos de flexibilización e dinamización deste mercado deba moverse nun marco que consiga atraer ao mesmo ao maior número posible das vivendas actualmente baleiras e sen ningún uso, en mans de propietarios privados.
O proxecto de lei que debateremos ten, xa que logo, o obxectivo fundamental de flexibilizar o mercado do aluguer para lograr a necesaria dinamización do mesmo, por medio da procura do necesario equilibrio entre as necesidades de vivenda en aluguer e as garantías que deben ofrecerse aos arrendadores para a súa posta a disposición do mercado arrendaticio. Tal obxectivo búscase mediante a modificación dun conxunto de preceptos da Lei 29/1994, de 24 de novembro, de Arrendamentos Urbanos, que supón a actuación sobre os seguintes aspectos fundamentais:
-O réxime xurídico aplicable, reforzando a liberdade de pactos e dando prioridade á vontade das partes, no marco do establecido no Título II da Lei.
-A duración do arrendamento, reducíndose de cinco a tres anos a prórroga obligatoria e de tres a un a prórroga tácita, con obxecto de dinamizar o mercado do aluguer e dotalo de maior flexibilidade. Desta forma, arrendadores e arrendatarios poderán adaptarse con maior facilidade a eventuais cambios nas súas circunstancias persoais.
-A recuperación do inmoble polo arrendador, para destinalo a vivenda permanente en determinados supostos, que require que transcorrese polo menos o primeiro ano de duración do contrato, sen necesidade de previsión expresa no mesmo, dotando de maior flexibilidade ao arrendamento.
-A previsión de que o arrendatario poida desistir do contrato en calquera momento, unha vez que transcorran polo menos 6 meses e comuníqueo ao arrendador cunha antelación mínima dun mes. Recoñécese a posibilidade de que as partes poidan pactar unha indemnización para o caso de desistimiento.
Así mesmo, é preciso normalizar o réxime xurídico do arrendamento de vivendas para que a protección dos dereitos, tanto do arrendador como do arrendatario, non se consiga a costa da seguridade do tráfico xurídico, como sucede na actualidade.
A consecución desta finalidade esixe que o arrendamento de vivendas regulado pola Lei 29/1994, de 24 de novembro, de Arrendamentos Urbanos sométase ao réxime xeral establecido polo noso sistema de seguridade do tráfico xurídico inmobiliario e, en consecuencia, en primeiro lugar, que os arrendamentos non inscritos sobre fincas urbanas non poidan fornecer efectos fronte a terceiros adquirentes que inscriban o seu dereito e, en segundo lugar, que o terceiro adquirente dunha vivenda que reúna os requisitos esixidos polo artigo 34 da Lei Hipotecaria, non poida resultar prexudicado pola existencia dun arrendamento non inscrito, tal e como xa sucede hoxe no caso de arrendamento de locais de negocio. Todo iso, sen mingua algunha dos dereitos nin do arrendador, nin do arrendatario.
Para rematar, nos últimos anos vénse producindo un aumento cada vez máis significativo do uso do aloxamento privado para o turismo, que podería estar dando cobertura a situacións de intrusismo e competencia desleal, que van en contra da calidade dos destinos turísticos; por iso é polo que a reforma da Lei proposta exclúa aos específicamente para que queden regulados pola normativa sectorial específica ou, na súa falta, aplíqueselles o réxime dos arrendamentos de tempada, que non sofre modificación.
Este proxecto de Lei opera unha reforma de determinados preceptos da Lei 1/2000, de 7 de xaneiro, de Enxuizamento Civil, ao obxecto de abordar as cuestións máis puntualis que están xerando problemas nos procesos de desahucio logo das últimas reformas da anterior Lexislatura. En concreto, vincúlase o lanzamento á falta de oposición do demandado, de tal modo que si este non atende o requerimiento de pago ou non comparecer para opoñerse ou allanarse, o Secretario Xudicial dictará decreto dando por terminado o xuízo e producirá o lanzamento, fronte ao sistema actual que impide sinalar o lanzamento ata que non se saiba si a vista celebrouse ou non. Estas modificacións obrigan a efectuar o axuste doutros artigos da Lei de Enjuiciamiento Civil.
Agrademos ao mercores para coñecer o texto definitivo.
